СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА

САМЫЕ ВАЖНЫЕ ПУНКТЫ ПРИ ПОДСЧЕТЕ СТОИМОСТИ. СМЕТА.

Вопрос стоимости строительства дома — важнейший из вопросов, связанных с обретением собственного жилья. Выбор проекта, материалов и участка в конечном итоге зависит от того, насколько это повлияет на конечную стоимость. Есть большая разница между покупкой готового коттеджа, и строительством собственного. В первом варианте, конечная цена заранее определена и известна. Точно сказать, во сколько обойдется строительство, до завершения всех работ — невозможно. Множество факторов — от погодных условий, до колебания курса валют — влияют на стоимость. Поэтому, большинство строительных смет имеют так называемую «открытую» цену, которая постоянно корректируется. Отсюда различие между сметной и фактической стоимостью. Фактическая, в большинстве случаем будет выше. Нужно помнить об этом, прежде чем преступать к строительству.

СРАВНЕНИЕ СТОИМОСТИ ДОМА И НОВОСТРОЙКИ

Часто встречаются рекламные объявления, обещающие возведение дома по цене от 12-13 т.р за м2. Путем несложных вычислений можно прикинуть, что за стоимость «двушки» можно построить дом площадью в 140-160 м2. Каково же бывает разочарование потребителя, когда, придя в строительную фирму с эскизом своего будущего коттеджа, ему озвучивают цену в 4-5 млн. р. Сравним со стоимостью жилья в новостройке. Редко где можно встретить благоустроенную квартиру, по цене ниже 35 т. р. за м2. Хотя стоимость жилья в многоэтажке по определению ниже, чем в индивидуальном коттедже. Дело в том, что цена за квадратный метр, указанная в пресловутой рекламе, определяет стоимость строительства так называемой «коробки». Дома под кровлю, без установки окон, дверей, без каких-либо коммуникаций и, чаще всего, даже без черновой отделки. Условно, такой дом можно сравнить с самой дешевой комплектацией автомобиля.

Если фактическую цену дома можно определить только по окончанию строительства, то сметную стоимость можно и нужно посчитать до начала. Смета поможет получить представление о структуре и величине затрат, связанных с возведением вашего дома. Чтобы наиболее точно составить смету, потребуется рабочий проект, в котором указаны все объемы работ и потребность в материалах. Стоимость дома под ключ начинается от 23 т. р. за м2. Конечно, все зависит от используемых материалов отделки и сложности архитектуры дома, но порядок цен таков.

К сожалению, часто люди покупаются на обещание некоторых «строителей» построить дом за 8 т.р. за м2. Когда на стадии строительства приходит понимание, что уложиться в обозначенную сумму не получится, заказчик оказывается в сложной ситуации: с одной стороны, можно прекратить отношение с непорядочными строителями, однако это приведет к потере времени на поиски нового подрядчика. К тому же, становится очевидно, что никакая другая фирма тоже не сможет построить дом за обозначенную цену. Да и не всякая компания возьмет на себя ответственность достраивать то, что начинали другие. Получается, что наименее затратный вариант, продолжать работу и искать дополнительные финансы на «внезапное» удорожание работ. Многие недобросовестные строители пользуются подобной ситуацией.

СМЕТА – ГЛАВНЫЙ ДОКУМЕНТ ПРИ ПОСТРОЙКЕ ДОМА

Прежде чем подписывать договор нужно попросить на руки смету. Смета — главный финансовый документ строительства. От того, насколько точно и грамотно она посчитана, напрямую зависит величина ваших будущих затрат. Большинство скрытых наценок и удорожаний спрятано именно в этом документе. Увеличение объемов работ, завышение стоимости материалов, необоснованно высокие проценты накладных расходов — лишь некоторые моменты, способствующие обогащению строителей. С другой стороны, в смете могут быть не учтены некоторые работы, которые подразумеваются проектом. Например, в процессе строительства может обнаружится, что в смете не предусмотрено устройство лестниц между первым и вторым этажом, или, отсутствуют затраты на вывоз грунта за пределы участка строительства. Делается это с целью снижение окончательной сметной стоимости, однако, понятно, что в процессе строительства все равно придется дополнительно раскошелиться на эти работы.

СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ

В общем виде сметная стоимость (См) состоит из прямых затрат (ПЗ), накладных расходов (НР) и сметной прибыли (СП).

См=ПЗ+НР+СП

Прямые затраты и накладные расходы образуют себестоимость. Понятно, что построить ниже себестоимости невозможно.

Прямы затраты в свою очередь состоят из стоимости материалов (Смат), стоимости эксплуатации машин и механизмов (Сэм) и основной заработной платы (ОснЗП).

ПЗ=Смат+Сэм+ОснЗП

Стоимость материалов учитывает и стоимость их доставки на объект строительства. Стоимость эксплуатации машин и механизмов тоже имеет свою структуру, но она для индивидуального застройщика не так интересна. В большинстве случаев Сэм — величина договорная. ОснЗП составляет базу, для расчета накладных расходов и сметной прибыли. Если быть точнее, то базу составляет фонд оплаты труда (ФОТ), куда входят ОснЗП рабочих и оплата труда машинистов строительной техники. Так как в большинстве фирм техника наемная, то фонд оплаты труда состоит только из заработной платы рабочих строителей.

ВИДЫ РАСХОДОВ

НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ

статья сметы, вызывающая наибольшие вопросы у заказчика. Например, при расчете сметы, строительная фирма ставит НР=112% от ФОТ. Получается, что помимо оплаты труда рабочих строителей, заказчик должен еще столько же заплатить строительной компании. Отсюда возникает очевидное желание договориться с рабочими напрямую, в обход фирмы и заплатить им только за выполненный объем работ. Сократить НР, сработав в обход фирмы, действительно получится. Но избавиться от них полностью не выйдет. Не все компании ставят высокий процент НР. Так как фирмы, занимающиеся малоэтажным строительством, как правило, небольшие, величина НР у таких фирм тоже невелика, и редко превышает 90% от ФОТ. Перечень накладных расходов в строительстве приведен в Приложении 4 к МДС 81-4.99

СМЕТНАЯ ПРИБЫЛЬ

та сумма, которую строительная фирма зарабатывает с объекта, и которая идет на дальнейшее развитие компании. В действующих на настоящий момент нормах, величина сметной прибыли для нового строительства закреплена как 65% от ФОТ. Конечно, нормативами регулируется только строительство, финансируемое за счет бюджетных средств. Каждая организация сама для себя решает, какую прибыль закладывать. Однако, 65% — определены как минимальная величина прибыли, при которой фирма может успешно развиваться. Если компания закладывает более низкий процент, может быть два варианта: либо фирма в скором времени «прогорит» и больше не сможет нести свои гарантийные обязательства, либо у компании в смете заложен скрытый процент. Накрутка, за счет которой фирма компенсирует, невысокий официальный интерес.

КОНЕЧНАЯ ФОРМУЛА СМЕТЫ

Итак, в развернутом виде Сметная стоимость выглядит следующим образом: См=Смат+Сэм+ОснЗП+НР(90% от ОснЗП)+СП(65% от осн ЗП)

В любой смете данные пункты должны быть четко прописаны. Зачастую, строители не указывают отдельно НР и СП, а объединяют эти пункты вместе с ОснЗП в так называемую «Стоимость работ» (СР). В итоге, сметная цена принимает следующий вид:

См=Смат+Сэм+СР

Такой подход к расчету сметной стоимости имеет психологическое преимущество: заказчик не видит, сколько он переплачивает фирме за ее услуги. Однако, при таком подходе сложно проконтролировать ценообразование.

Примерный расклад выглядит так: при строительстве коробки дома площадью 150 м2 будет потрачено 1,5 млн. на материалы, 300 т. р. на заплату рабочим, 270 т. р. (90% от ФОТ) будут накладные расходы и 195 т. р. (65% от ФОТ) чистая прибыль подрядчика. Общая стоимость строительства коробки 1500+300+270+195=2265 т.р. 2265/150 = 15,1 т. р. за м2.