Проектирование и строительство
домов из газобетона

(3952) 655-661

Стоимость строительства дома

Вопрос стоимости строительства дома - важнейший из вопросов, связанных с обретением собственного жилья. Выбор проекта, материалов и участка в конечном итоге зависит от того, насколько это повлияет на конечную стоимость. Есть большая разница между покупкой готового коттеджа, и строительством собственного. В первом варианте, конечная цена заранее определена и известна. Точно сказать, во сколько обойдется строительство, до завершения всех работ - невозможно. Множество факторов - от погодных условий, до колебания курса валют - влияют на стоимость. Поэтому, большинство строительных смет имеют так называемую «открытую» цену, которая постоянно корректируется. Отсюда различие между сметной и фактической стоимостью. Фактическая, в большинстве случаем будет выше. Нужно помнить об этом, прежде чем преступать к строительству.

Часто встречаются рекламные объявления, обещающие возведение дома по цене от 12-13 т.р за м2. Путем несложных вычислений можно прикинуть, что за стоимость «двушки» в спальном районе г. Иркутска, можно построить дом площадью в 140-160 м2. Каково же бывает разочарование потребителя, когда придя в строительную фирму с эскизом своего будущего коттеджа, ему озвучивают цену в 4-5 млн. р. Отсюда рождаются россказни о непомерных аппетитах строительных фирм и бесчестности строителей. Подобного разочарования можно избежать. Для этого, стоит хотя бы взглянуть на цену жилья в новостройках. Редко где можно встретить благоустроенную квартиру, по цене ниже 35 т. р. за м2. А ведь стоимость жилья в многоэтажке по определению ниже, чем в индивидуальном коттедже. Дело в том, что цена за квадратный метр, указанная в пресловутой рекламе, определяет стоимость строительства так называемой «коробки». Дома под кровлю, без установки окон, дверей, без каких-либо коммуникаций и, чаще всего, даже без черновой отделки. Условно, такой дом можно сравнить с самой дешевой комплектацией автомобиля. Кстати, автосалоны тоже часто пользуются подобным рекламным трюком, указывая в объявлениях цену за самый дешевый вариант авто. Однако автомобиль даже самой недорогой комплектации способен ездить, а вот жить в доме, где нет ни окон, ни дверей, куда не подведены вода и свет - невозможно.

Если фактическую цену дома можно определить только по окончанию строительства, то сметную стоимость можно и нужно посчитать до начала. Смета поможет получить представление о структуре и величине затрат, связанных с возведением вашего дома. Чтобы наиболее точно составить смету, потребуется Рабочий проект, в котором указаны все объемы работ и потребность в материалах. Для быстрого же ориентирования в ценах можно воспользоваться следующими цифрами: строительство коробки дома в Иркутске и ближайших пригородах начинается от 9 т. р. за м2 при строительстве из бруса и от 12 т.р. за м2, при стенах из каменной кладки. Стоимость дома под ключ начинается от 23 т. р. за м2. Конечно, все зависит от используемых материалов отделки и сложности архитектуры дома, но порядок цен таков.

К сожалению, часто люди покупаются на обещание некоторых «строителей» построить дом за 8 т.р. за м2. Когда на стадии строительства приходит понимание, что уложиться в обозначенную сумму не получится, заказчик оказывается в сложной ситуации: с одной стороны, можно прекратить отношение с непорядочными строителями, однако это приведет к потери времени на поиски нового подрядчика. К тому же, становится очевидно, что никакая другая фирма тоже не сможет построить дом за обозначенную цену. Да и не всякая компания возьмет на себя ответственность достраивать то, что начинали другие. Получается, что наименее затратный вариант, продолжать работу и искать дополнительные финансы на «внезапное» удорожание работ. Многие недобросовестные строители пользуются подобной ситуацией.

Какую бы цену за строительство дома вам не озвучивали, прежде чем подписывать договор, попросите на руки смету. Смета - главный финансовый документ строительства. От того, на сколько точно и грамотно она посчитана, напрямую зависит величина ваших будущих затрат. Не пожалейте времени, досконально изучите и проверьте каждый пункт сметы. Большинство скрытых наценок и удорожаний спрятано именно в этом документе. Увеличение объемов работ, завышение стоимости материалов, необоснованно высокие проценты накладных расходов - лишь некоторые моменты, способствующие обогащению строителей за ваш счет. С другой стороны, в смете могут быть не учтены некоторые работы, которые подразумеваются проектом. Например, в процессе строительства может обнаружится, что в смете не предусмотрено устройство лестниц между первым и втором этажом, или, отсутствуют затраты на вывоз грунта за пределы участка строительства. Делается это с целью снижение окончательной сметной стоимости, однако, понятно, что в процессе строительства вам все равно придется дополнительно раскошелиться на эти работы.

В общем виде сметная стоимость (См) состоит из прямых затрат (ПЗ), накладных расходов (НР) и сметной прибыли (СП).

См=ПЗ+НР+СП

Прямые затраты и накладные расходы образуют себестоимость. Понятно, что построить ниже себестоимости невозможно.

Прямы затраты в свою очередь состоят из стоимости материалов (Смат), стоимости эксплуатации машин и механизмов (Сэм) и основной заработной платы (ОснЗП).

ПЗ=Смат+Сэм+ОснЗП

Стоимость материалов учитывает и стоимость их доставки на объект строительства. Стоимость эксплуатации машин и механизмов тоже имеет свою структуру, но она для индивидуального застройщика не так интересна. В большинстве случаев Сэм - величина договорная. ОснЗП составляет базу, для расчета накладных расходов и сметной прибыли. Если быть точнее, то базу составляет фонд оплаты труда (ФОТ), куда входят ОснЗП рабочих и оплата труда машинистов строительной техники. Так как в большинстве фирм техника наемная, то фонд оплаты труда состоит только из заработной платы рабочих строителей.

Накладные расходы - статья сметы, вызывающая наибольшие вопросы у заказчика. Например, при расчете сметы, строительная фирма ставит НР=112% от ФОТ. Получается, что помимо оплаты труда рабочих строителей, заказчик должен еще столько же заплатить строительной компании. Отсюда возникает очевидное желание договориться с рабочими напрямую, в обход фирмы и заплатить им только за выполненный объем работ. Сократить НР, сработав в обход фирмы, действительно получится. Но избавиться от них полностью не выйдет. Не все компании ставят высокий процент НР. Так как фирмы, занимающиеся малоэтажным строительством, как правило, небольшие, величина НР у таких фирм тоже невелика, и редко превышает 90% от ФОТ. Перечень накладных расходов в строительстве приведен в Приложении 4 к МДС 81-4.99

Сметная прибыль - та сумма, которую строительная фирма зарабатывает с объекта, и которая идет на дальнейшее развитие компании. В действующих на настоящий момент нормах, величина сметной прибыли для нового строительства закреплена как 65% от ФОТ. Конечно, нормативами регулируется только строительство, финансируемое за счет бюджетных средств. Каждая организация сама для себя решает, какую прибыль закладывать. Однако, 65% - определены как минимальная величина прибыли, при которой фирма может успешно развиваться. Если компания закладывает более низкий процент, может быть два варианта: либо фирма в скором времени «прогорит» и больше не сможет нести свои гарантийные обязательства, либо у компании в смете заложен скрытый процент. Накрутка, за счет которой фирма компенсирует, невысокий официальный интерес.

Итак, в развернутом виде Сметная стоимость выглядит следующим образом: См=Смат+Сэм+ОснЗП+НР(90% от ОснЗП)+СП(65% от осн ЗП)

В любой смете данные пункты должны быть четко прописаны. Зачастую, строители не указывают отдельно НР и СП, а объединяют эти пункты вместе с ОснЗП в так называемую «Стоимость работ» (СР). В итоге, сметная цена принимает следующий вид:

См=Смат+Сэм+СР

То есть, вы платите фирме определенную сумму СР и не задаете вопросов, на что эти деньги будут потрачены. Такой подход к расчету сметной стоимости имеет психологическое преимущество: заказчик не видит, сколько он переплачивает фирме за ее услуги. Однако, при таком подходе сложно проконтролировать ценообразование. Если заказчика устраивает конечная цена, он не будет задавать вопросы, какой процент сметной прибыли заложен 65% или 165%?

В заключении, хотелось бы привести пример формирования сметной стоимости строительства «коробки» дома из газобетона, площадью 150 м2. Это усредненные цифры. Как отмечалось выше, стоимость строительства «коробки» дома из каменной кладки начинается от 12 т. р./м2 и зависит от множества факторов.

Примерный расклад выглядит так: при строительстве коробки дома площадью 150 м2 вы потратите 1,5 млн. на материалы, 300 т. р. на заплату рабочим, 270 т. р. (90% от ФОТ) будут накладные расходы и 195 т. р. (65% от ФОТ) чистая прибыль подрядчика. Общая стоимость строительства коробки 1500+300+270+195=2265 т.р. 2265/150 = 15,1 т. р. за м2.

Все цены в статье приведены на период 2011-2012 год.

.

Новые статьи

Приемка квартиры у застройщика в новостройке

Решение жилищного вопроса в России и по сей день...

Подробнее

Осмотр дома перед покупкой

При покупке готового или недостроенного дома (коттеджа) покупатель зачастую...

Подробнее

Почему строительство коттеджа можно доверить строительной компании «Симплекс»?

Доверие – это немаловажный фактор при выборе строительной компании. Доверять...

Подробнее

Цокольный этаж для дома из газобетона, кирпича, пескоблока

В последние годы в среде индивидуального строительства сложилась определенная тенденция...

Подробнее

Строительство домов из кирпича

Плюсы и минусы традиционной каменной кладки Кирпичная кладка – хорошо зарекомендовавший...

Подробнее

Кладка стен из газобетона в зимних условиях

В нашем регионе существует два основных фактора, влияющих на стоимость...

Подробнее

Последние новости

В Иркутске представлен проект благоустройства Верхней набережной

02-06-2016

Концепцию пространственного развития территории набережной реки Ангара и прилегающей территории...

Фонд РЖС заявил о возможности федерального финансирования строительства инженерной инфраструктуры в Иркутском районе

24-05-2016

Генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов...

Цена на арматуру в Иркутске выросла с января на 80%

16-05-2016

Цена на строительную арматуру выросли с  23 до 43 тысяч...

В Иркутске планируют восстановить рекреационную зону в пойме реки Ушаковка

05-05-2016

В Иркутске намерены восстановить рекреационную зону от Московских ворот до...

Ипотека с господдержкой наоборот

25-04-2016

Минфин предлагает внедрить в России ипотеку с господдержкой наоборот: пожилые...

Свидетельство о регистрации недвижимости упразднят

18-04-2016

С 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества и госрегистрация...

Контактная информация

Адрес: г.Иркутск, ул.Шевцова, 68а, 2 этаж, оф. 212

Звоните по телефонам:
(3952) 655-661
(3952) 655-681

Схема проездаукрупненная схема проезда

Наши партнеры